“我只在兩個(gè)公司工作過(guò),進(jìn)入海亮之前在華潤(rùn)待了七年?!焙A恋禺a(chǎn)總裁周迪永在接受采訪(fǎng)時(shí),講述了自己加入海亮前的經(jīng)歷。
雖然這位年輕的總裁看起來(lái)像才出校門(mén)不久的大學(xué)生,但實(shí)際上早已與中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)崛起時(shí)多位知名人士產(chǎn)生過(guò)交集。
“當(dāng)時(shí)任志強(qiáng)還在帶老華遠(yuǎn),郭鈞當(dāng)總經(jīng)理。”回憶起華潤(rùn)的往事,周迪永顯得比較高興:“那時(shí)候經(jīng)常漂泊,基本上是兩年換一個(gè)地方。”
“2002年一起進(jìn)入華潤(rùn)的我們這批人,機(jī)會(huì)其實(shí)是不錯(cuò)的?!辈贿^(guò),周迪永并未參與到當(dāng)年影響華潤(rùn)的重大事件當(dāng)中,而是隨著其中一位領(lǐng)導(dǎo)到成都發(fā)展。
“我去了大概兩三個(gè)月,陳鷹就來(lái)了。我們是真正擴(kuò)張的第一批,那時(shí)候北京項(xiàng)目不多,人比較多,而成都有個(gè)新項(xiàng)目?!?/span>
“唐勇帶著我去成都,成都項(xiàng)目人很少,就是唐勇、陳鷹、陳凱三個(gè)人。陳凱跟我是校友,我畢業(yè)那年陳凱到浙大招生,把我招進(jìn)華潤(rùn);唐勇則是我進(jìn)華潤(rùn)后一直跟著的領(lǐng)導(dǎo)?!?/span>
在華潤(rùn)鍛煉七年之后,周迪永說(shuō)到離開(kāi)的理由,卻是十分平常:“那時(shí)主要是想回到江浙一帶?!?/span>
周迪永老家在諸暨,他介紹稱(chēng):“江浙人對(duì)回家的概念十分看重,而且覺(jué)得這邊生活更習(xí)慣,同時(shí)也能對(duì)父母多盡點(diǎn)孝道。”
于是,周迪永便加入了當(dāng)時(shí)規(guī)模還很小的海亮。
國(guó)企與民企
在海亮奮斗數(shù)年之后,周迪永被委任為海亮地產(chǎn)總裁,也贏得了足夠的信任。
海亮地產(chǎn)母公司海亮集團(tuán)從起家到現(xiàn)在都沒(méi)有任何國(guó)資背景,是典型的江浙民營(yíng)企業(yè)。
周迪永透露,跟其他大型企業(yè)相比,海亮這種民營(yíng)企業(yè)在決策方面效率更快。拿地時(shí)基本不用跟老板匯報(bào),我們?nèi)ツ暌荒昴昧诉@么多地,老板一塊地都沒(méi)看過(guò)。
來(lái)自上層的信任讓周迪永能夠自由地發(fā)揮,他也認(rèn)為,治理規(guī)范的民營(yíng)企業(yè)更有生命力。
對(duì)于從華潤(rùn)這類(lèi)大型央企中轉(zhuǎn)身投入海亮這類(lèi)民營(yíng)企業(yè)的感受,周迪永表示:“最大的區(qū)別是海亮作為民營(yíng)企業(yè)要考慮百年大計(jì),要可持續(xù)發(fā)展,這個(gè)意識(shí)會(huì)貫穿到老板的血液里面。同時(shí),還要看透生意的本質(zhì),就是合法、合理、可持續(xù)地賺錢(qián)?!?/span>
“在這種思維指導(dǎo)下,我們看問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力會(huì)更強(qiáng)一點(diǎn)。這種解決問(wèn)題的能力可能沒(méi)有華潤(rùn)那樣講究體系、系統(tǒng),但是快速、有效?!?nbsp;
“海亮這幾年有很多變化,很多時(shí)候更強(qiáng)調(diào)解決問(wèn)題的能力、意識(shí),包括靈活性,但這種靈活性一定是有原則的。華潤(rùn)更講究的是合規(guī)性、程序性,兩者之間有很大的區(qū)別?!?/span>
這樣的職業(yè)轉(zhuǎn)身背景并未給周迪永帶來(lái)太多矛盾感,“我是營(yíng)銷(xiāo)出身,在整體的戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng),或者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理解上,能夠跟外圍接觸得更多一些,我認(rèn)為這是一個(gè)優(yōu)點(diǎn)。”
準(zhǔn)備如何做好領(lǐng)導(dǎo)人這個(gè)問(wèn)題,周迪永當(dāng)前的總結(jié)是:“關(guān)鍵是看反思能力、學(xué)習(xí)能力,這是不變的東西,不斷地想著去創(chuàng)新和變化;還有就是個(gè)人職業(yè)素養(yǎng),帶團(tuán)隊(duì)職業(yè)素養(yǎng)很重要;其它的就是學(xué)習(xí)能力,掌握一些好的方法,不斷地跟人交流、溝通。”
或許是因?yàn)槁殬I(yè)背景的大幅度跨越,周迪永主持下的海亮地產(chǎn),在發(fā)展上顯現(xiàn)出些許矛盾感。
據(jù)周迪永介紹,由于有海亮集團(tuán)作為后盾,地產(chǎn)公司融資成本較低,去年平均在7%左右,擁有這樣的先天優(yōu)勢(shì)前提下,海亮走的是快周轉(zhuǎn)路線(xiàn),理念是通過(guò)擴(kuò)大銷(xiāo)量,迅速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。
現(xiàn)階段海亮還非??释蠊竞献?,出發(fā)點(diǎn)是“學(xué)習(xí)別人的操作經(jīng)驗(yàn)”,同時(shí)還能得到大公司的品牌溢價(jià)。
擴(kuò)張與未來(lái)
在高速擴(kuò)張的需求面前,海亮的拿地卻是謹(jǐn)慎路線(xiàn),比如對(duì)上海這樣的一線(xiàn)城市,思路是擇機(jī)而定。
“上海這種城市應(yīng)該去找機(jī)會(huì),基本邏輯是這樣的。從需求來(lái)講,上海房?jī)r(jià)理論上一年可以漲15%到20%,但政策角度并不允許,所以我們就要算好賬,看政府允許漲15%還是10%,超過(guò)這個(gè)數(shù),拍不到地就算了,這就是我們進(jìn)一線(xiàn)城市的策略?!?/span>
對(duì)二三線(xiàn)城市,周迪永則指出,拿地策略是基于結(jié)構(gòu)性研究,對(duì)地塊的選擇也非常謹(jǐn)慎。
“從數(shù)據(jù)上看,去年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售金額7萬(wàn)億,哪怕每年有一定的下降,總量仍然比較大。而且我們?cè)谌木€(xiàn)城市布局,實(shí)際感受是只要選準(zhǔn)了區(qū)位,剛性需求還是非常旺盛的?!?/span>
周迪永稱(chēng),在當(dāng)前的規(guī)模下,海亮跟別人不太一樣的地方是更傾向于多布點(diǎn)。
謹(jǐn)慎拿地也受產(chǎn)品線(xiàn)影響,周迪永介紹:“在公司當(dāng)前的規(guī)模下,擴(kuò)張?zhí)炜赡軙?huì)導(dǎo)致效率問(wèn)題?!?/span>
但這種謹(jǐn)慎拿地的發(fā)展思路,與海亮地產(chǎn)去年高速拿地的做法似乎也頗為矛盾。
對(duì)此,周迪永回應(yīng)稱(chēng):“這跟企業(yè)的發(fā)展有關(guān)系,這幾年發(fā)展迅速,去年的銷(xiāo)售很好,資金又充裕,有土地機(jī)會(huì)毫無(wú)疑問(wèn)就要抓住,并不是說(shuō)看準(zhǔn)了去年下半年就是非常適合拿地的好時(shí)機(jī)?!?/span>
在快速擴(kuò)張與穩(wěn)健發(fā)展中,可以看到周迪永在極力作出平衡。對(duì)這位年輕的總裁而言,企業(yè)發(fā)展壯大需要走的路還很漫長(zhǎng)。
對(duì)個(gè)人未來(lái)的規(guī)劃,周迪永未想得太遠(yuǎn),似乎也完全沒(méi)想過(guò)這個(gè)問(wèn)題,只是說(shuō)盡力先把現(xiàn)在的事情做好。
“大概50歲退休吧。”周迪永補(bǔ)充道,如果不轉(zhuǎn)行的話(huà),接下來(lái)20年時(shí)間他都將與地產(chǎn)打交道。
“對(duì)于自身的職業(yè)規(guī)劃而言,希望能夠把海亮地產(chǎn)打造成為在中國(guó)房地產(chǎn)界有一定影響力的公司,這是我的目標(biāo)?!?/span>
他解釋稱(chēng),就是要有一定的江湖地位,然后團(tuán)隊(duì)成員在業(yè)內(nèi)有應(yīng)有的地位,或者叫榮譽(yù)感。這是從宏觀的角度,希望能夠做的一些事情。
“從內(nèi)部角度,我們不能辜負(fù)股東的期望,也不能辜負(fù)員工的期望,有時(shí)候這個(gè)壓力更大?!?/span>
至于自己,周迪永概括為:“隨著企業(yè)的發(fā)展,希望在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里面能夠得到大家認(rèn)同,或者是比較受人尊敬的一家地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)人。”
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)海亮地產(chǎn)總裁周迪永先生的專(zhuān)訪(fǎng)實(shí)錄:
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:今年博鰲房地產(chǎn)論壇主題是“下行通道中的房地產(chǎn)”,您是否認(rèn)可?
周迪永:從微觀領(lǐng)域看,現(xiàn)在市場(chǎng)下降幅度非常明顯,主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售價(jià)格上,從省會(huì)城市到地級(jí)市都非常明顯。
雖然都說(shuō)2013年是房地產(chǎn)業(yè)過(guò)得最好的一年,但從另外一種角度來(lái)看,對(duì)于那些戰(zhàn)略性增長(zhǎng)的公司也是風(fēng)險(xiǎn)最大的一年,主要體現(xiàn)在拿地方面。
去年我們?cè)谏虾⒓恿?次土拍,但是一次都沒(méi)有拍到。我們拿地是假定房?jī)r(jià)年漲幅超過(guò)15%,同時(shí)項(xiàng)目利潤(rùn)率不能低于5%,按照這個(gè)模型去拿地,根本拿不到。
去年下半年的土地溢價(jià)率都非常高,當(dāng)時(shí)拿地是假定房?jī)r(jià)上漲10%到15%,但是今年不但沒(méi)上漲,某些城市還跌了10%甚至20%,這些項(xiàng)目現(xiàn)在的壓力可想而知。
去年的現(xiàn)狀就是拿地成本非常高,今年拿地的競(jìng)爭(zhēng)程度在減弱,或者說(shuō)更理性一點(diǎn),土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)有很多地塊流拍,這些都是有利有弊,但是已經(jīng)拿的項(xiàng)目可能壓力會(huì)比較大。
從數(shù)據(jù)上看,去年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售金額7萬(wàn)億,基本上達(dá)到了歷史最高峰,以后會(huì)不會(huì)有新的突破很難說(shuō)。
7萬(wàn)億是一個(gè)高峰,哪怕每年有一定下降,長(zhǎng)期的總量仍然比較大。而且我們?cè)谌木€(xiàn)城市布局,實(shí)際感受是只要結(jié)構(gòu)性選準(zhǔn)了區(qū)位,剛性需求還是非常旺盛的。
在我們當(dāng)前的規(guī)模下,跟別人不太一樣的地方是傾向于多布點(diǎn)。不光是在國(guó)內(nèi),最近也去了澳洲。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:海外布局發(fā)展情況怎樣?國(guó)內(nèi)布局依據(jù)什么思路?
周迪永:在澳洲的悉尼、墨爾本,已經(jīng)談得差不多了,以后也會(huì)到東南亞發(fā)展。
海亮集團(tuán)早就在這些市場(chǎng)發(fā)展,現(xiàn)在海亮地產(chǎn)達(dá)到了200億左右規(guī)模,拿到合適的土地是第一要素。布點(diǎn)多了以后,優(yōu)勢(shì)就是能獲得更多土地信息,缺點(diǎn)就是管理效率、風(fēng)險(xiǎn)度會(huì)加大。
比如說(shuō)在今年的形勢(shì)下,海亮在西北的總體表現(xiàn)相對(duì)比較好,在蘭州、銀川、西寧、西安都有項(xiàng)目,這一區(qū)域的表現(xiàn)優(yōu)于其它地方。
西部的發(fā)展和東部差別非常大,東部很多制造業(yè)在往西部搬,因?yàn)槲鞑坑型恋睾统杀緝?yōu)勢(shì)。另外一方面,國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施投資也偏向西部,西北的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有想 象中那么糟糕。比如海亮在西藏拉薩的項(xiàng)目,2012年以前總共銷(xiāo)售2000萬(wàn),2013年4.5億,2014半年不到就銷(xiāo)售了6個(gè)億。
國(guó)家對(duì)西部地區(qū)的投資力度加大,隨之財(cái)富增加,就業(yè)機(jī)會(huì)增加,同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。拉薩可能是一個(gè)典型,可以看到3到5年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。
我們的布點(diǎn)比較成功,以前浙江做得好的企業(yè)都是以浙江為主,現(xiàn)在他們應(yīng)該非常痛苦。
企業(yè)的投資還是要緊跟國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì),西部地區(qū)5到10年內(nèi)會(huì)遵循發(fā)展的狀況。江浙一帶也不能說(shuō)完全沒(méi)有機(jī)會(huì),只是有的縣城供應(yīng)量確實(shí)太大,這幾年內(nèi)要非常謹(jǐn)慎。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:公司采取快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略有遇到什么問(wèn)題?又是如何解決的?
周迪永:我們公司規(guī)模不大,但是擴(kuò)張布點(diǎn)很多,所以會(huì)有效率的問(wèn)題,比如說(shuō)管控風(fēng)險(xiǎn)。雖然城市面擴(kuò)得廣,但是產(chǎn)品線(xiàn)比較單一。因此,在全國(guó)各地的項(xiàng)目會(huì)很謹(jǐn)慎選擇新區(qū),通常會(huì)選擇人口稠密、供應(yīng)量相對(duì)能控制的區(qū)域,主要是在老城區(qū)結(jié)合部或者是老城區(qū)。
同時(shí),單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模不會(huì)特別大,這種項(xiàng)目通常密度比較高,定位基本上是剛需或者改善。
這類(lèi)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化比較容易實(shí)現(xiàn),從戶(hù)型、立面、景觀到產(chǎn)品的配置,甚至結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì),都控制得比較好。我們有合作的設(shè)計(jì)單位,但是產(chǎn)品線(xiàn)是自己研發(fā)的。
產(chǎn)品線(xiàn)聚焦帶來(lái)的好處是使成本下降很多,產(chǎn)品優(yōu)化的空間也非常大。如果繼續(xù)深入下去,通過(guò)特殊項(xiàng)目跟標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目對(duì)比,標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目在成本上有優(yōu)勢(shì)明顯。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:海亮在西部地區(qū)有沒(méi)有涉及到棚戶(hù)區(qū)改造?
周迪永:我們的項(xiàng)目都是凈地。棚戶(hù)區(qū)改造要成功,跟城市的房?jī)r(jià)水平密切相關(guān)。
棚戶(hù)區(qū)改造的拆遷成本、建安成本、實(shí)物補(bǔ)償成本是確定的,開(kāi)發(fā)商想盈利就要壓縮成本,還有就是提升容積率,加大可以開(kāi)發(fā)商品房的部分。容積率提升以后,騰出來(lái)的部分開(kāi)發(fā)商品房,商品房利潤(rùn)至少要覆蓋掉回遷成本。
做城中村改造其實(shí)非常吃力,政府的底線(xiàn)頂多不賺錢(qián),但也別貼錢(qián)。在這種模型下,城中村改造對(duì)售價(jià)有一定要求。
政府要推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造,房?jī)r(jià)是一個(gè)基礎(chǔ)條件,但是棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)房?jī)r(jià)又有一定沖擊,所以棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)政府來(lái)講是很矛盾的。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:海亮在總部上海的發(fā)展戰(zhàn)略又是怎樣的?周迪永:我們進(jìn)上海的思路非常清楚,就是擇機(jī)而定。
毫無(wú)疑問(wèn),一線(xiàn)城市有機(jī)會(huì)一定要進(jìn)去,因?yàn)樾枨鬀](méi)問(wèn)題,但是也要看到,需求沒(méi)問(wèn)題不見(jiàn)得就好做。
以后房地產(chǎn)的波動(dòng)一定會(huì)更明顯,任何商品都是由供求關(guān)系決定。現(xiàn)在供應(yīng)量減少,以后肯定還是會(huì)起來(lái)。
在上海這種城市應(yīng)該找機(jī)會(huì),但不應(yīng)該在2013年找。從需求來(lái)講,上海房?jī)r(jià)理論上一年可以漲15%到20%,但政策角度并不允許,所以我們就要算好賬,看政府允許漲15%還是10%,超過(guò)這個(gè)數(shù),拍不到地就算了。
但是在二三線(xiàn)城市,對(duì)地塊的選擇就非常重要。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:海亮的融資渠道有哪些?融資水平又是怎樣的?
周迪永:因?yàn)楸晨考瘓F(tuán),海亮地產(chǎn)融資成本比較低,去年平均7%左右。
現(xiàn)在的項(xiàng)目有一個(gè)共同特性,就不存在變成死盤(pán)或者賣(mài)不動(dòng)的情況,最多就是降價(jià)銷(xiāo)售,利潤(rùn)率保不住。
雖然報(bào)表上銷(xiāo)售好看,利潤(rùn)率不好看,但是資金成本低、周轉(zhuǎn)快的話(huà),至少企業(yè)生存和發(fā)展的問(wèn)題不大。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:未來(lái)是以自己為主,還是會(huì)和其他企業(yè)采取各種合作的模式?
周迪永:首先要把合作的目的想清楚,我們非??释蠊竞献鳎呐伦鲂」蓶|也可以,唯一的出發(fā)點(diǎn)就是去學(xué)習(xí)別人的操作經(jīng)驗(yàn),還有就是大公司有品牌的溢價(jià)。
如果是規(guī)模比我們小、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不如我們的公司,可能是在土地競(jìng)爭(zhēng)中碰到,然后合作開(kāi)發(fā)把成本降下去。
如果純粹是因?yàn)橘Y金而合作,我們會(huì)非常謹(jǐn)慎,因?yàn)楦恍┎灰?guī)范的公司合作,后患非常多。
我們不排斥合作,也比較靈活,但關(guān)鍵的是要把目的想清楚:為什么要合作?
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:海亮在2013年末拿地非常多,為什么在那個(gè)時(shí)間點(diǎn)拿地?
周迪永:并不是說(shuō)非得在去年年底拿地,這跟企業(yè)的發(fā)展有關(guān)系。
海亮這幾年發(fā)展迅速,去年的銷(xiāo)售很好,資金很充裕,土地市場(chǎng)有機(jī)會(huì)毫無(wú)疑問(wèn)就要抓住,這是企業(yè)自身發(fā)展的需求。
今年上半年拿地少也不是個(gè)案,而是一個(gè)共性的問(wèn)題,所有的開(kāi)發(fā)商都一樣。既有資金上緊張,又有銷(xiāo)售變差、銀行貸款收緊的問(wèn)題。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:在商業(yè)地產(chǎn)方面,海亮的考慮是怎樣的?
周迪永:因?yàn)榧冏≌?xiàng)目很少,往往會(huì)有一定額配套商業(yè)面積。有些項(xiàng)目不得不做,也有少量是主動(dòng)做的。
總體來(lái)講,海亮不太會(huì)做大的綜合體項(xiàng)目,那不是我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。社區(qū)型的優(yōu)質(zhì)商業(yè)還是會(huì)持有,如果要做商業(yè),也會(huì)放到社區(qū)型的商業(yè)上。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:對(duì)物流、養(yǎng)老、工業(yè)這部分,海亮?xí)簳r(shí)都不涉及?
周迪永:我們?nèi)昵皩?zhuān)門(mén)去日本、美國(guó)考察過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn),當(dāng)時(shí)了解的情況,就是到底做真的養(yǎng)老還是做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
從中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念、消費(fèi)能力來(lái)看,養(yǎng)老的消費(fèi)是向下的趨勢(shì),理論上養(yǎng)老也是政府要解決的問(wèn)題。所以我們放棄了養(yǎng)老,選擇了幼兒教育這一塊。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:海亮的規(guī)模擴(kuò)張有沒(méi)有時(shí)間線(xiàn)?在快速擴(kuò)張過(guò)程中如何管控人才?
周迪永:我們的管控體系根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)來(lái)設(shè)定,很早就采用了三級(jí)管控的方式,充分放權(quán)給區(qū)域公司,總部只是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的大管控。
海亮很早就成立了三級(jí)構(gòu)架,即地產(chǎn)總部、區(qū)域總部和城市公司。這種架構(gòu)會(huì)確保區(qū)域規(guī)模不停擴(kuò)大時(shí),不用進(jìn)行組織架構(gòu)的調(diào)整,按照現(xiàn)在的架構(gòu)就可以發(fā)展下去。
組織架構(gòu)調(diào)整對(duì)職業(yè)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)是有沖擊的,每一次調(diào)整本質(zhì)上是權(quán)限調(diào)整,一定會(huì)有一批人要離開(kāi)。
哪怕從10億到20億,或者從20億到100億都要反思,這個(gè)能力非常重要。團(tuán)隊(duì)只有具備很強(qiáng)的學(xué)習(xí)和反思能力,才有可能去應(yīng)對(duì)各種問(wèn)題。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:您以前華潤(rùn)銷(xiāo)售總監(jiān)的經(jīng)歷,對(duì)現(xiàn)在的工作有什么影響?
周迪永:做營(yíng)銷(xiāo)有一個(gè)好處,就是能夠比較系統(tǒng)、宏觀地看價(jià)值鏈的全過(guò)程。從買(mǎi)地到運(yùn)作再到最終產(chǎn)生效益的過(guò)程,說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單,但真正執(zhí)行的時(shí)候很多人缺乏這種經(jīng)營(yíng)意識(shí)。當(dāng)然,本質(zhì)上我管得比較細(xì),這可能跟個(gè)人的背景和性格有關(guān)。
海亮跟華潤(rùn)最大的區(qū)別,就是海亮作為民營(yíng)企業(yè)要考慮百年大計(jì),要可持續(xù)發(fā)展,這個(gè)意識(shí)會(huì)貫穿到老板的血液里面;第二是要看透生意的本質(zhì),就是合法、合理、可持續(xù)地賺錢(qián)。
在這種思維指導(dǎo)下,我們看問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力會(huì)更強(qiáng)一點(diǎn),但是這種解決問(wèn)題的能力可能沒(méi)有華潤(rùn)那么講究體系、系統(tǒng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:今年250億目標(biāo)能完成嗎?海亮有個(gè)項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)只用了87天,會(huì)不會(huì)擔(dān)心質(zhì)量問(wèn)題?
周迪永:250億比較難,去年已經(jīng)拿的項(xiàng)目預(yù)算貨量是210億左右,剩下40億是建立在上半年拿地、下半年銷(xiāo)售的基礎(chǔ)上,但是今年上半年拿地沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。
拿地到開(kāi)盤(pán)只用了87天的項(xiàng)目比較特殊,項(xiàng)目在阜陽(yáng),跟政府溝通良好,土地事先明確了一定要拿,而且規(guī)劃方案在拿地前一天已經(jīng)通過(guò)。
快周轉(zhuǎn)主要是快在預(yù)售的那段時(shí)間,工程質(zhì)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)涉及不到,關(guān)鍵是設(shè)計(jì)質(zhì)量要控制好。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:您對(duì)現(xiàn)在的限購(gòu)松綁有什么看法?
周迪永:現(xiàn)在地方政府的日子也很難過(guò),限購(gòu)松綁有迫切性。此外,這是一種行政干預(yù)手段,不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的意識(shí)。
很多城市也沒(méi)必要對(duì)取消限購(gòu)以后帶來(lái)的銷(xiāo)售提升有太大的預(yù)期,這更多是一種心理上感覺(jué)。其實(shí)在很多小地方,限購(gòu)執(zhí)行本身就不嚴(yán)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:您加入海亮前的經(jīng)歷是怎樣的?從華潤(rùn)到海亮,中間有什么契機(jī)?
周迪永:我就在兩個(gè)公司工作過(guò),華潤(rùn)是待了7年。
以前經(jīng)常漂泊,在華潤(rùn)的時(shí)候基本上是兩年換一個(gè)地方,早期在海亮的時(shí)候也是這樣。
海亮當(dāng)時(shí)還很小,只有兩三個(gè)項(xiàng)目,是抱著做項(xiàng)目的心態(tài)進(jìn)來(lái),同時(shí)也是想回到江浙一帶。
2002年進(jìn)入華潤(rùn)的我們這批人,機(jī)會(huì)其實(shí)是不錯(cuò)的,那時(shí)候任志強(qiáng)還在帶老華遠(yuǎn),郭鈞是總經(jīng)理。
我在北京的時(shí)候郭鈞也是我們總經(jīng)理,但是我去了兩三個(gè)月之后陳鷹就過(guò)來(lái)了。
北京項(xiàng)目是從華遠(yuǎn)手上接過(guò)來(lái)的,那時(shí)候人很多,項(xiàng)目并不多。而成都有一個(gè)新項(xiàng)目,唐勇就帶著我們兩三個(gè)人去成都發(fā)展。當(dāng)時(shí)成都公司人很少,只有唐勇、陳鷹、陳凱三個(gè)人。
唐勇、陳凱我非常熟悉,陳凱和我是校友,我畢業(yè)的那年陳凱到浙大招聘,把我招進(jìn)了華潤(rùn);唐勇則是我進(jìn)華潤(rùn)以后一直跟著的一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:想過(guò)什么時(shí)候退休嗎?有沒(méi)有具像的目標(biāo),想成為一個(gè)怎樣的領(lǐng)導(dǎo)人?
周迪永:50歲吧,反正盡力先把現(xiàn)在的事情做好,希望能夠把海亮地產(chǎn)打造成為中國(guó)房地產(chǎn)界有一定影響力的公司,就是要有一定的江湖地位,然后團(tuán)隊(duì)成員在業(yè)內(nèi)有應(yīng)有的地位,或者叫榮譽(yù)感,這是從宏觀的角度希望能夠做的一些事情。
從內(nèi)部的角度,我們不能辜負(fù)股東的期望,也不能辜負(fù)員工的期望,有時(shí)候這個(gè)壓力更大。
從個(gè)人職業(yè)規(guī)劃而言,隨著企業(yè)的發(fā)展,希望在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里面能夠得到大家認(rèn)同,成為比較受人尊敬的地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)人。
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